halktv.com.tr/ÖZEL HABER
Helin Yılmaz
Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle İstanbul başta olmak üzere büyük kentlerde konut piyasasının en önemli gündemlerinden biri haline geldi. Deprem riskine karşı yapı stokunun yenilenmesi amacıyla yürütülen dönüşüm çalışmaları, bir yandan milyonlarca konutun yenilenmesini hedeflerken diğer yandan konut piyasasında arz ve talep dengesini de etkiliyor.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hayata geçirilen “Yarısı Bizden” kampanyası, İstanbul’daki dönüşüm sürecinin en önemli finansman mekanizmalarından biri olarak öne çıkıyor. Her bağımsız bölüm için sağlanan finansman desteğinin 1 milyon 875 bin TL’ye kadar çıkması, dönüşüm kararlarının hızlanmasında önemli bir etken oluşturuyor.
DÖNÜŞÜM SADECE BİNALARI DEĞİL, KONUT PİYASASINI DA DEĞİŞTİRİYOR
Kentsel dönüşümün uzun vadeli hedefi, daha güvenli ve daha nitelikli bir konut stoku oluşturmak. Ancak dönüşüm sürecinin konut piyasasında kısa vadeli bir etkisi de bulunuyor.
Bir binanın yıkılmasıyla birlikte o yapıda bulunan konutlar, yeni bina tamamlanıncaya kadar piyasadan geçici olarak çekiliyor. Dönüşüme giren binada yaşayan vatandaşların bir bölümü ise bu süreçte başka konutlarda kiracı olarak yeni bir talep oluşturuyor.
Böylece dönüşümün yoğunlaştığı bölgelerde aynı anda iki gelişme yaşanıyor: Konut arzının bir bölümü geçici olarak azalırken, kiralık konut talebi arttı. Bu durum, özellikle yeni konut üretiminin yıkılan yapıların piyasadan çekilme hızını karşılayamadığı dönemlerde kira fiyatları üzerinde baskı oluşturdu.
KİRA ARTIŞI NEDENİYLE BAŞKA İLÇELERE ‘GÖÇ’ EDİLİYOR
Kira fiyatlarının artış hızının da yüksekliği sebebiyle oturdukları evin yıkımı nedeniyle çıkan yurttaşlar bütçesine göre ev bulmakta zorlandığı için başka ilçelere geçmek zorunda kalıyor. İstanbul’un daha merkezi ilçelerinde yaşanan kentsel dönüşüm, bölge halkını şehrin geniş halkasına itiyor.
BAHÇELİEVLER’DE DÖNÜŞÜMÜN ÖLÇEĞİ DİKKAT ÇEKİYOR
Bu sürecin İstanbul’daki dikkat çekici örneklerinden biri Bahçelievler.
Bahçelievler Belediyesi‘nin Halk TV’ye ilettiği verilerine göre ilçe, 2024 ve 2025 yıllarında “Yarısı Bizden” kampanyasından en fazla yararlanan ilçe oldu.
İstanbul genelinde dönüşüme giren yaklaşık 25 bin bağımsız bölümün 5 bin 781’i Bahçelievler’de bulunuyor. Bu rakam, İstanbul genelindeki dönüşümdeki her 4 evden 1’inin Bahçelievler‘de olduğunu gösteriyor. Kampanya kapsamında Bahçelievler’e yaklaşık 8 milyar TL finansman desteği sağlandı.
Dönüşümün fiziksel boyutu da belediyenin bina yıkım verilerine yansıyor. İlçede 2024 yılında 416 bina, 2025 yılında ise 1.087 bina yıkıldı. Böylece yalnızca bir yıl içerisinde yıkılan bina sayısı yaklaşık 2,6 katına çıktı.
Yapı ruhsatı sayısı da aynı dönemde yükseldi. 2024’te 304 yapı ruhsatı verilirken bu sayı 2025’te 641’e çıktı. Veriler, Bahçelievler’de dönüşümün yalnızca planlama aşamasında kalmadığını, yıkım ve yeniden yapım faaliyetlerinin de hızlandığını ortaya koydu.
Yıkım öyle bir hal aldı ki bir sokağın içinden öteki 3 sokak ilerisi görülebilir duruma geldi.
DÖNÜŞÜM İLE KİRA PİYASASI AYNI ANDA HAREKET EDİYOR
Bahçelievler’deki bu hızlı dönüşüm, ilçenin konut piyasasındaki fiyat hareketleriyle birlikte değerlendirildiğinde dikkat çekici bir tablo ortaya çıkıyor.
Kocasinan Merkez Mahallesi’nde konut değerlerinin son dört yılda yüzde 613,30, Soğanlı Mahallesi’nde ise yüzde 684,90 arttığı belirtiliyor.
İlçe genelinde verilen piyasa verilerinde de konut değerlerinin son bir yılda yüzde 65,73, Yarısı Bizden kampanyasının başladığı 2024 yılından itibaren yüzde 171,90, son üç yılda yüzde 296,05, son dört yılda ise yüzde 693,85 oranında yükseldiği görülüyor.
Kira tarafında ise ortalama kira seviyesinin 52 bin 826 TL civarında olduğu belirtiliyor.
Güngören gibi komşu ilçelerde de benzer bir fiyat hareketinin görülmesi, konut piyasasındaki yükselişin yalnızca Bahçelievler’e özgü olmadığını gösteriyor. Güngören’de konut fiyatlarında son bir yıllık artış yüzde 71,69, iki yıllık artış ise yüzde 145,64 seviyesinde bulunuyor.
Binlerce eski yapının aynı dönemde yenilenmek üzere yıkılması, kısa vadede piyasadaki kullanılabilir konut sayısını azalttı. Buna karşılık yeni binaların tamamlanması ve bağımsız bölümlerin yeniden kullanıma açılması, orta ve uzun vadede konut arzını artıracak.
Dolayısıyla Bahçelievler’de kentsel dönüşüm ile kira piyasası arasındaki ilişkiyi belirleyecek temel unsur, yıkım ile yeni konut arzı arasındaki zaman farkı olacak.
